商品房二篇

商品房的价格（上）

东北某省会城市90年代房地产起步时，市中心商品房均价仅一千多。近十年，房价开始明显上涨，现在竟已涨到七千多，涨了7倍，而不是7％甚或70％。而人们的工资涨了多少？于是，一般人买不起房子了。

实际上，并不是全国所有城市的房价都如此疯长。就房价而言，全国城市可以分成四类等级：第一类，包括北京、上海、广州、深圳；第二类，包括各省会城市等；第三类，包括一般城市；第四类，包括各县级城市。房价疯长的主要是第一类及第二类城市。

那么，第一类及第二类城市的房价，为什么会如此疯长？

根据我国的现实情况，简单地说，房价的构成因素主要有三个，即成本（包括税费）、地价、利润。相对而言，建房成本是基本稳定的（第一类与第三类城市同类型楼盘的建房成本相差不多），而上涨的部分主要是政府的地价和开发商的利润。

按照马克思主义经济学理论，价格以价值为基准上下浮动。此外，供求关系也对价格产生影响。既然建房成本基本稳定，那么造成房价大大偏离其价值的主要原因就是供求关系。如此高的房价，什么人还在买房子？——大款和贪官污吏（这两类人包括外省的进京买房，外县的进省城买房）、投机倒把者（包括国内的、国外的），剩下的就是部分急于用房的百姓，倾其所有，百般借贷。

浙江的炒房者故作理直气壮：既然房子是商品，就可以用于投资。问题是：房子真的是商品吗？或者说：房子是一般意义的商品吗？你拿了房子去投机倒把，发了横财，而广大平民百姓却买不起房子，甚至为了房子去自杀——你于心何忍？

不过，商人逐利乃其本性，只要合理合法，且由它去，但中国是社会主义国家，土地为国家所有或集体所有。国家是谁的？——是人民的。那么，政府把人民的土地再卖给人民，这似乎是一个悖论。而且，政府本应该是裁判，而不是运动员——如果政府作为卖方与民争利，岂不是抛弃了其应有的社会监管暨维护正义的责任。

那么，如何应对这一问题？——办法可能很多，其中之一，可以借鉴欧洲一些国家的解决方案：建设少部分高价商品房，用于社会小部分富人的置业或投资，而很多住房只能用于出租，租给广大市民，或者还可以建筑一些经济适用房，以适当的价格卖给市民。政府通过出售高价商品房所获得的利润，则应专款专用，用于出租房建设。

我们应该明白：首先，住房是一种一般公民的权利（居住权），本质上它应该是一种基本社会福利，这种福利至少应该是一种社会追求的目标。政府应该考虑的不仅仅是经济利益，还有更重要的社会责任。其次，住房在中国不应该成为一般意义的商品，因为它不具备成为商品的条件——在人口聚居区，人多地少，没有足够的土地用于建房——不是谁想进入这个领域，就可以进来的；不是谁想盖什么样的房子，就可以盖的。

商品房卖给谁（下）

所以，不是所有的产品都能成为市场经济意义上的商品。成为这种商品的条件之一是社会生产资料必须充分，例如我想开办一个豆腐坊，只要我有资金、有技术，我就可以开办，因为我所需的生产资料（如原料黄豆）很容易在市场上买到。所以，在目前的中国，住房不太可能成为这种意义上的商品，因为我们的土地资源稀缺。这种条件下的住房产品，不会是充分自由竞争价格下的商品，只能是垄断（如土地）价格下的商品，而我们知道垄断价格就是高价格，甚至是无止境的高价格。

既然不是商品，既然不能由市场主导，则社会住房的买卖或租赁就只能由政府主导。那么，政府首先应该对房地产的供需情况有一个清晰明确的分析，然后再制定出一套公平合理的房地产政策。

我国现在的城市在建住房主要有三类情况：廉租房、经济（适用）房、商品房；现有的住房需求者也有三类：低收入者、中间阶层、高收入者。

问题是如何对待中间阶层。按现行的政策，政府压低商品房价格，似乎要将商品房卖给中间阶层。然而，中间阶层是社会的多数，按照他们的收入，他们只能接受充分自由竞争价格下的商品房，可是如上文所述，目前这是不可能的。（现行的政策可能是一种惯性使然，因为在商品房价格高企之前的那几年，中间阶层的确是有购买能力的，当然也要向银行贷款。）

所以，中间阶层现在应该购买经济房。中间阶层也应该满足于经济房。中国不是美国、俄国，我们得中间阶层在住房问题上，不能与美、俄的中间阶层相比——我们没有那么多土地让你们到处盖别墅。当然，经济房与商品房的建筑质量应该是没有差别的。

没有经济能力的少数低收入者，只能租住政府提供的廉租房。

所以，目前的商品房只能卖给少数高收入者。而且，在这种情况下，政府就不必去费心管制价格了——把价格放开，让富人们玩去吧，反正他们有的是钱，不会因为房价高而抱怨政府（作为富人们投资或投机的金融工具，房地产的价格不受价值的影响，而只受供求关系的影响）。