买小高层的困惑和愤怒

我所在的小区是小高层小区，而相邻的小区是一个纯多层小区。地段相近，价位相差无几。买的时候，就非常的困惑。为什么我的小高层房，化了100平方的钱，却只能拥有80平方的实际使用面积，而旁边的多层却有88平方的使用面积。只有实际使用面积对住户来说才具有实际意义。粗略的算，我的使用面积的房价大约比旁边的要贵了至少8％。

表面的解释是所谓的得房率。糊弄的百姓一愣一愣的，我却非常的不以为然甚至嗤之以鼻。所谓得房率就是扣除了公摊面积之后，使用面积和购买面积的比例。小高层因为电梯等原因，公摊较大，所以得房率低于多层。然而仅从得房率这一个概念来解释，就如盲人摸象只抓住了大象的尾巴，客观上是非常片面的；主观上却难掩混淆视听，浑水摸鱼的实质。

让我们简单地算笔账。

房地产的成本是由地价加上建筑费用以及其他杂费构成。而其产出就是可供销售的房屋面积。对于相同的一块土地而言，建造多层或是小高层，土地和杂费的成本几乎不变，变化的是建筑费用和产出面积。

在计算产出面积之前。简单介绍一个关键的概念叫容积率。它是一个小区的建筑面积和土地面积之比。比值越大说明小区的房屋密度越大，或者说单位土地产出房屋的效率越高。百度一下，我国现行的城市规划法规规定一般而言：容积率6层以下多层住宅为0.8～1.2，11层小高层住宅为1.5～2.0，18层高层住宅为1.8～2.5。就是说假设多层的容积率是1.2，18层以下的小高层是2.4，那么同样的土地，造小高层就会产出多一倍的房屋面积。因为得房率下降而造成的使用面积的减少，相对于多出一倍的面积来说微不足道。而房地产商的成本的增加仅仅是建筑成本的增加。从常识而言这种成本的增加与其利润的增加相比，可谓九牛一毛，不可同日而语。

或许有人质疑，你的常识毕竟没有准确的数据支持。那好吧，我毕竟不写论文不搞研究，但是你只要稍微转一转脑子，运用一下反证法，事情就会一目了然。最早的房地产几乎多是多层，现在为什么多层几乎绝迹，而清一色的是小高层呢？这是为什么呢？开发商可不是慈善机构！政府在这儿也不是！如果不是小高层带来更高的效率更丰厚的回报，他们有理由这么做吗？

房地产行业涉及到三个参与者：卖土地的政府，卖房子的开发商和买房子的百姓。从多层到小高层的变化，由于单位土地上产出了更多的房屋面积，从政府的角度来说，大大节约了土地资源；从开发商的角度来说，大大增加了可销售面积。这种土地的节约和效益的增加可以说是一块惊人的利润，开发商因此赚得盆满钵满，地方政府也因此肥到流油。然而在他们暴富暴肥的同时，缘何一定要让百姓独自承担那损失8％的使用面积？

也就是说由于多层转变成小高层造就了房地产业一块巨大的蛋糕，按道理，蛋糕三方均沾，这理应是一个多赢的结局。然而这块硕大的蛋糕被政府和开发商瓜分，而买房人未分得蛋糕的一小块，甚至是一点点碎末。却反而被前者更刮去了8％的面积，作为膏脂涂抹在蛋糕上，让他们饕餮的更加欢畅。政府和开发商俱是大赢，偏偏买房人独输，这不仅令人费解而且让人愤怒不已。

小高层的得房率？呵呵！这是一个什么样的逻辑呢？打个比方。譬如说一块地产出500斤小麦。地主卖给你一元钱一斤。现在由于使用了化肥，产出了1000斤小麦。地主却卖给你一元钱九两，而且还振振有词：要扣掉的一两是化肥的成本。比之以前，地主确实是多花了化肥钱。地主独吞了使用化肥多出的500斤小麦的额外利润，却不承担化肥的任何成本；而百姓呢不仅没有获得使用化肥带来的一丁点利润，还要为全部的化肥买单。这就是小高层的得房率的逻辑！狗屁一样的逻辑！不对，准确一点说是毒气一样的逻辑。狗屁，只是臭臭鼻子而已，毒气却是会杀人宰人的。

只谈得房率，不谈容积率，这就是如此卑鄙的伎俩，也就是小高层的买主感觉吃亏的所在。在这里有必要再深一步扒开容积率的外皮，让大家看个明明白白清清楚楚。依然根据百度，我国现行的城市规划法规规定一般而言：容积率6层以下多层住宅为0.8～1.2。注意了0.8－1.2之间相差恐怖的50％，也就是同一块土地，造多层的话，可以相差50％房屋面积。而对于百姓而言，通常只对房屋本身敏感，至于房屋的密度并不在意太多。50％的差距，你知道这其中涉及到多大金额的钱财吗？有又多少暗箱操作的空间？骇死妖怪的！所以制订这种规划的人，枪毙一万回都嫌不够。

财狼般的嘴脸，炭黑般的心肠，这就是我国的房地产业。小高层8％的得房率损失，容积率的被掩埋，只不过是地产业黑暗的沧海一粟。十几年来，中国的房地产业的蓬勃发展，为中国的巨大变化贡献了举足轻重的力量。但同时房地产业也总是伴随着浓烈的血腥味，总是面对着道德和法律，良心和天理的火辣辣的拷问。