平民论房策

安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜！

——题记。

最近，住建部针对房价居高不下的质疑，专门在“中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会”成立大会上进行了一番申辩。自然，这申辩无非是左难右难、只有客观的事实了。归纳起来，住建部的申辩主要有六大理由。鄙人不才，只是一介平民，或许所说所述非常片面、非常肤浅，但愿意为这六大理由逐一谈谈自己的见解。

理由一：现在中国城镇化率还不到50％，每年大约有1500万的农民进城，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。

窃以为：所谓刚性，就是缺少弹性。这“住房的刚性需求”，其实就是说对住房的需求的价格弹性很小，也就是说，无论价格如何涨，对住房的需求依然巨大。谁最欢迎这个说法？卖出房子的任志强们、靠高价出让地块的地方政府、靠房价上涨搏取暴利的住房炒家们，或许，还有因为内需不足而愁着无处放贷的银行。所以，经济学语言的背后，隐藏的往往是利益。可是，经济学中还有一个术语，叫做“有效需求”，即真正有支付能力的需求。确实，在向工业化城市化迈进的过程中，存在着对住房的巨大需要。但是我们同样还得注意到，中国还只是一个人均收入很低的国家，这巨大的需要又怎能转变为有效需求呢？没有有效需求，你所谓的刚性需求又怎能推高房价？只不过是人为的炒出来罢了。

理由二：民间资本投资领域过窄。

窃以为：就现在国内经济条件来说，投资领域还不算窄。君不见，炒家们炒了楼市炒股市，炒了股市炒豆子，炒了豆子炒蒜子？中国股市从2007年的6000多点一路跌倒2008年的1600余点，但那是房地产市场也在国家的调整下进入了寒冬，如果真是过窄，怎么按下了葫芦起不了瓢？窃还以为：民间的投资领域不在于是否窄与宽的问题，而在于有没有让人投资的政策扶持。否则，投资领域再宽，没人感兴趣也是白搭。另外，投资人活跃了，按照市场经济有需就有供的规律，投资领域自然会拓宽的。可目前是什么投资环境呢？大凡处在富豪榜上的所谓投资精英其实都是有“两把刷子”的，一般老百姓想白手起家其实很难，这已经是潜规则了。为何如此呢？除了没有背景就没有竞争力外，还跟税制与社保制度有关，尤其是后者。按照中国老百姓的传统，是需要备钱养老的，断然不会贸然把家底拿出来“赌博”。在税制上，据《经济参考报》报道说，我国近年来税收征收成本率已接近8％。而多年前的数据显示，一般发达国家的税收征收成本率基本维持在1％左右，其中美国长期维持低于1％的税收征收成本；在社保制度上，以2005为例（因为房价就是那一年开始飙的），我国社会保障支出占财政收入的12％，在发达国家中，社会保障的支出一般占到财政支出的30％左右；在英国中央财政支出总额中，社会保障支出约占32％，卫生及社区服务支出约占17％，教育支出约占12％。看见了吗？从税制、社保等方面来看，普通老百姓肯定是不敢把私房钱拿出来投资的。所以，目前中国投资领域不是窄了，而是不饱和，都让有“两把刷子”的人垄断了，乃至可以操纵价格了，比如房地产领域就是如此。

理由三：全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合。

窃以为：全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合是可以推动房价，但也不是不可救药的。首先，全球化的热钱涌动造成市场对于通胀的预期已达成共识，出于资金保值、增值的考虑，不少投资客又开始投身楼市，不约而同的达成了一个存钱不如买房这样的思潮，或许将自然滋长并形成一个共识。这似乎又回到了上述民间投资领域过窄的问题。但，如果我们加强疏通引导的手段，诸如提高银行准备金率，提高存款利息，或者鼓励投资客进行其它新兴行业的投资，那么，就会有效堵住热钱一味往楼市蜂拥的现象；当然，还得挥出利剑，坚决打击炒房、囤房的行为，如此，即使热钱拥入，也可以有效避免房价过度水涨船高之虞。再谈人民币升值问题。人民币升值其实是一把双刃剑，升值弊处在于使出口优势丧失（比如外资原来要10美元买到的中国产品，现在要20美元）、不利外资引进（比如原本10亿美元的投资变成20亿美元的投资）等；最重要的，是容易引发资产外流，比如原来要10亿美元的对外投资的项目，升值后可以少用几百甚至几千万美元。如此，从敝处看，人民币升值真的只能一味推高房价吗？站在升值利处看，人民币一旦升值而成为国际通用货币后，在国际上，它是可以直接进行各种交易的，如此，投资领域就延伸到海外而自然而然的拓宽了，也就不会出现把钱扎堆在楼市里的现象。综上所述，全球化的热钱涌动与人民币升值预期的相结合，并不是房价居高不下的重要的幕后推手。

理由四：房产持有环节税收制度缺失。

当前，我国房地产税收结构中，开发和流通环节的税负重，而持有环节则很轻，尤其是住宅持有税基本上空白。这就使投资投机者持有多套住宅的成本极低，甚至任其空置多年。这在国外是不可想象的，比如美国物业税税率为多1－2％（由地方政府确定）。窃以为：房产持有环节税收制度缺失政府是可控的，比如现在我国正在研究恢复开征的房产税，以及将来还有可能推出更加完善的物业税等等，都是控制的措施。然而，在这里我最想要说的是，住建部作为代表政府的部门发表有关楼价的讲话，你这责任推得倒有点不高明了。

理由五：地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。

窃以为：应该是先有土地价格过高，才有房价过高的问题，而非如上述那样有意无意的本末倒置。任志强曾经说过一句很经典的话：房价问题，一个巴掌是拍不响的。言外之意，并不能一味责怪开发商。那还要怪谁呢？看现况：一边是天价地皮不断诞生，还丧事喜办的当成捷报不断飞传；一边是拍着案子，怒发冲冠大骂开发商无良、乱抬房价。这与上述的本末倒置倒是同出一辙了。再有，“地方政府用于城市基础设施的钱就更多”是站不住脚的。在土地财政下，GDP一路高奏凯歌，百姓却日益望楼兴叹、望物价高涨，这真如网友们所说的，有点“国富民穷”了。如此，城市基础设施的建设又体现在那里呢？在百姓利益面前，又有什么利益不可以让步？藏富于民才是硬道理！

理由六：中国各地区之间经济发展差距十分巨大，一些沿海城市房价暴涨，与发达国家一些地区的房价并驾齐驱。而内地一些城市房地产业刚刚起步，在这种情况下，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。

窃以为：内地城市房地产业不是刚起步，而是已经炒上天了。就拿深圳来说，一套小产权房可以以2000－3000元/平方米价格购得，但那些允许合法买卖的楼盘呢？在繁华地带，已经炒到20000－30000元/平方米天价了（不是别墅）。在深圳这个寸土寸金的发达城市，尚且可以有2000－3000元/平方米的房子，而对于相对不发达的内地城市的房价，平均起来也应有这个数吧？那还是起步吗？再说深一点：到底是谁将原本可以2000－3000元/平方米出售的房价炒成20000－30000元/平方米的天价呢？这“一刀切”不是怕没有效果，而是怕斩断利益输送链罢了。

综上所述，这六大理由还真的不是调控难的根本所在，根本在于是否舍得利益，下定调控之决心。

窃以为了这么多，也该提出我的核心观点了，否则难以对得起题目上“房策”两个字。我认为，房子问题，是事关国计民生的问题，是可以直接考核一个国家的幸福指数的。比如现状，一套只有70年使用权的房子竟让数代人折腰甚至使上了未来之钱，这与和谐音符格格不入。于是，鄙人愿意在此抛出我的“居者有其屋”策略。

所谓居者有其屋的意思，我想无须作太多的字面解释，大凡对拙文感兴趣的朋友，都可以理解其内在的含义。当然，我不提倡过去福利分房的策略，因为彼已被时代检验过，已经过时了，只能拖国家之后腿，且容易滋生腐败行为，不足取。吾论如下：以一个城市人均月收入为基准点，每个城市由政府实行房价管制，不同的城市根据人均收人实行不同的房价管制策略。比如，某城市人均月收入为3000元，那么其人均年收入就应为36000元，以五年来计算，五年后的人均总收入就为180000元。于是，总房价就以这180000元为出发点，再以100平方米一套为系数来计算，该城市平均房价就是180000÷100＝1800元/平方米，然后，再辅以一定的住房公积金贷款制度，那么，以贷一套房款需20年为计算，人均每年大约付出不到1/5的收入，就能轻松拥有自己的房子，这比现状是要好得多的。在这种管制情况下，可能会出现由于建材上涨工资不涨导致开发商亏蚀的问题，但不要紧，开发商亏蚀部分由政府补贴即可，谁叫你是政府呢？即使补贴，我想应该也不会付出很多的。以上策略的好处是：在国家管制下，房价永远随着当地居民收入水平波动，断然不会出现脱节、虚高、滥炒的现象，也断然会让更多的人买得起房，实现居者有其屋的愿望。或许，你会说，因为各地城市的人均收人不同，相互间的房价也是千差万别的，可能会出现炒家们暗中囤房的现象。但你放心好了，即使有囤房现象，也是炒不起来的，因为房价已经按人均收入由当地政府固定在一定数值内，你再炒，又怎么会出现目前这种一顿饭功夫就上涨了好几万的现象？又或许，摒弃了现在的土地财政实行如此策略，会使GDP直线下降，但在藏富于民的利益面前，孰轻孰重，自然是不言而喻的了；再且，目前给房地产绑架了的经济是畸形的，只不过是徒增一些繁荣的泡沫，并非长远之策。

以上策略，执行起来并不难，难的是舍弃各方利益的决心。需要说指出的是，以上相似策略已经在新加坡实行了很多年了，而且非常具有操作性，深受新加坡人民的赞扬。

以上点点，并非是抨击什么，只是表达我一种愿天下百姓都能实现居者有其屋，永远过上幸福、和谐生活的愿望，表达我一颗拳拳赤子之心，有藏头诗为证：

喜 闻居者有其屋，

有 泪沾襟奔相告。

此 情只可成追忆，

李 愿千年永和谐！

二〇一〇年十二月六日凌晨