房子可能会降价吗

自己干房产，再加上自己一向敏感善思，所以中间总有人专门来问我关于房价走势问题。其实中间我也一度沉浮，时而清楚时而糊涂；清楚时自可一语道破天机，让听着有一针见血之感，糊涂时也只能以“三两句话也说不清楚”应付了事。现在，国家二次调控政策即出，并且大部地区已经开始执行，我才算是专门针对这个一直以来显得很纠结的问题做了一次专门思考，并且终于可以又一次得出了一个简单明了且斩钉截铁的答案。

根据自己一向思维的特点，对于这种最繁琐复杂的问题，就越是应该采用最简单明了的把握“大局”的思维方法。什么叫把握大局？关于这个大局问题，我可以再问你一个问题：作为一个老板，你觉得他最关心什么？作为一个老板最关心什么，很简单，既不是复杂的人事任命，繁琐的操作过程，更不是很难理清的财会。这些都关键，但绝不是甚微一个老板级的投资人“最”关心的问题。他最关心的问题其实很简单，那就是投入和产出。意思就是他只关注这个项目他需要投多少钱，最后能拿到怎样的回报。就是这样，他会把这个项目“当成一个整体的一块儿”来考虑，而绝不会让自己陷入那些繁琐的过程，更不会让自己在那些细枝末节上较真。其实这就是“格局意识”或大局观念，从整体上来把握一个事情的总体发展态势。而当你能正确的把握某个事物的整体态势时，中间的那些过程其实往往就好操作多了。我们把这个思维方式也用到关于房产问题的研究之上。

当我们这样做，试着把“房产”当成一个整块来考虑时，发现问题就简单易解多了。而且直到这时我才发现，之前我之所以感觉在自己面前云雾缭绕、云遮雾罩的，并且在自己心中困惑百出，完全就是因为自己过多纠结于某些细节，特别是国家接连出台的一系列貌似一次比一次强有力的政策的假象里，从而把自己给彻底给绕晕了。现在让我们来拨云见日。

关于房产问题，首先要清楚以下几个大点：

第一，还是这个老生常谈的问题：地产税收在一般城市占中国政府财政收入的65％，在上海这样的科技相当发达的一线城市也可占到35％左右。意思就是说中国一直提倡的科学技术是第一生产力或努力转变经济增长模式一直没有实现，至今，地产仍然是中国税薄上的纳税大鳄，而且这个问题一时半会儿很难解决。关于这一点如果你想不明白的话，你可以想一下自己老家所在的县城，请问你在那里见过几个生产“大宝”啦或别的什么的场？而且即便有的话，这样的场能有多大？然后你就会发现中国是多么的贫瘠，仍然是一个严重的资源主导型国家，继而你就会深信地产绑架中国税收这件事。

其实，当搞懂了这点之后，一切就好办了，甚至剩下的二三四五就不需要说，问题就已经解决了。例如第二，地产绑架中国金融。因为房贷对中国银行房贷方面来说最安全——中国老百姓从来不会干因为连续三个月的月供不还而丢了房这样的傻事，因此银行就放出了很多“次贷”性质的贷款。另外，中国的五大银行名义上分家——大家都知道，银行是一个靠房贷赚钱大于存款赔钱的标准商业单位，一家公司，因此这样独立经营且相互竞争很对，但中国偏偏又是一个政治绑架银行的国家。因此，这就导致虽然五大银行分家，但是他们却拥有同一个家长，那就是中国政府。而房产商只是一个“空”的商人，只负责房产链条中的资源整合，其中最重要的就是货币资本的整合。而一般情况下，一个楼盘从拿地、盖房到后期的营销、绿化，包括直到下一个楼盘的储备工作等所需要的一切资金几乎全部来源于银行。前面已经说了，政府为了避免自己干涉银行的运营，就实行五家独赢制，而在房贷相对稳定的这一基础上，就导致了五家银行争相位开发生提供贷款。道理很简单，因为老百姓只要愿意买单，那么开发商就跑不了，继而银行的利益就可以保证。这样，我们再把这个问题单独采用我第一次所说的“格局思维”模式的分析方法进行研究和总结就会发现，其实中国的房产投资人是银行。我们再来看，一个楼盘卖出去的房子，最终的钱款都到了哪里呢？答案还是银行，因为中国大部分人都贷款买房。这样房产的终端收益人中最重要的一个就仍是银行。我们再把这个问题变到一个动态的循环链中，就会发现事情是这样的：银行给开发商贷款买地，开发商把钱交给政府，开发商再向另一家银行（他们会争着给，而且几家银行之间的客户贷款明细互不沟通，因此开发商可以一家家银行挨着贷）贷款盖房，等房子盖成后卖了钱，开发商再把钱还给银行（而这些钱的来源也是银行——买房人贷的），而等开发商要想继续开发下个楼盘，首先进行买地时，会再继续向银行贷款——到这儿，需要补充的一点就是，开发商到这儿通常会把上个楼盘还没有卖出的房子抵押给银行。这样一个完整的关于房产与银行的链条就完成了，从中我们不难看出，从头到尾，在忙活的都是银行，投资人和收益人是银行，甚至连那些还没有卖出去的房子也属于银行而不是开发商的。意思就是，我们买房前前后后都是在给银行打交道，而不是开发商。刚才的动态循环中还有重要的一环，那就是开发商的下一个楼盘一定要比上一个楼盘价格卖得高，也就是房子要涨价。为什么，因为银行的钱来回打了一个滚，上个楼盘开发商向银行贷的款总要还上吧，而且为了保证开发商自己的利益，抵押给银行的意境盖好的房子价值总要比实物本身高一些吧；而银行为了保证顺利收回贷款，关于下个楼盘的款项是一定要贷给开发商的吧，而且下个楼盘甚或下下个楼盘的销售价格，银行一定是迫切希望它涨价的吧……

第三，中国相对高速的经济增长导致房子必然会自然或略高于经济增长比例的涨价。孙中山曾提出平均地权，为什么要平均地权，因为土地的价格增长其实是真个社会努力与进步的结果，而与拥有房产的本人没有多大关系，所以才要平均地权。但由此我们也不难看出，房产增值是必须得，除非整个国家的经济崩盘，衰退乃至落后，这样的情况下，房子才会降价。

第四，货奇则易销。一是因为中国政府每年放出来的城市建设用地有限，另外是因为房子多少够住这个问题一眼或几眼都看不清楚。在这两点的作用下，就导致了中国的房子在实际上少，看上去更少。再加上房产商的添油加醋，使房子这种商品看上去显得奇少甚至是稀缺。你说这种商品，能不好卖吗，而且不飞速涨价才出奇呢。

第五，房子消费观念问题。三十年的加速发展导致中国人都得了一种“快”的疾病，尤其是关于车和房，好像成了大家生活中两件最要紧的东西。连胸怀大志者如我也觉得应该先买个房买辆车，先实现了这些最基本的目标再说，再去谈理想。但，大家都知道，财富需要积累，而且非常需要积累；加之，中国能在当前房价下一次性付清买得起房的富二代能有几个？因此情况就成了这样：一边是喧嚣呼啸着要立即买房，另一边却是一穷二白一无所有。要么首付都凑不够，要么家里勉强给了首付，但自己却没有个三五年奋斗的话，就会连按揭三十年的月供也还不起。而这样的消费观念却无形中导致了房子这种“热产品”的诞生。这又成为了房产问题中在意识观念层面一个至关重要的支撑。（千万不要小看了这个支撑，正是这种中国人关于房产消费观念的“文化”才导致了中国房产问题的“长治久安”。）

综合以上五点，再回到最初，我们把房产当成一个整块来考虑，就会发现情况是这样的：中国房产的投资人、收益人和抬价师都是银行，而银行幕后的主人却是政府，中国经济持续高速增长为房价飞涨奠定了客观基础，而人们关于房产消费的根本观念却又为此提供了源源不断的精神推力。如是，一个中国房价飞涨的神话彻底诞生，而且兼具天时地利人和。

那么，中国房价会降吗？围绕这个问题，结合以上六点，我们再把以上模式进行变形，就会发现事情成了这样：中国政府是房产的最大获益人——65％到35％；中国政府是房产链条中最重要的一个投资人——投入的是土地，且进行的是无本买卖；中国政府还是房子涨价的一个重要推手——因为它以控制土地供应量这个房产链中最根本的原料从而在无形中达到“囤货居奇”，进而哄抬物价的目的。如此，你说，房价会降吗？只要这个65％不改变，中国政府就不会改变这种对中国房产“囤货居奇”进而控制它成为自己赚钱工具的现状，就不会舍掉这一部分钱不赚；而当这65％发生改变的时候，已是何年何月？二十年还是三十年？到时中国上一轮的房产经济已经开始衰退，因为可以用土地耗竭，市场饱和，但新科技和新文化的发展却导致人们居住观念的进一步变革，恐怕到时将会迎来房产新一轮的兴盛——现在如雨后春笋般拔地而起的这个年代的商品房统统因为质量差、设计老套等而统统拔掉，重建。到时又将是怎样一幅图景，恐怕只有到时候才会知道。

可见，中国房价无论如何都是不会降的，至于中国政府出台的政策种种都是一种“把戏”之类的罢了。其实在他们心中最明白，中国要发展，政府要有所建树，无论如何也不能舍掉这块为国为民的肥肉。

后续，其实也想过，等于说是中国政府操控房市最重要的方式就是每年放出来一点土地。那么，如果它不这样做了会是怎样？而他这样做的正面依据首先是中国的城市化进程速度，第二是中国可利用耕地的面积——因为中国有太多的人要养活，这个问题不得不当成一个底线来考虑。那么，如果他不这样做了，就会出现以下几种情况：第一，因为土地供应量大，而使开发商可以建设更多的房子，因而一时之间因为供大于求，所以导致房子降价——但是这一点风险极大，因为前面的分析中已经说了，房子无论怎样，总是给人一种稀缺的感觉（就算量上可以了，但地段的稀缺与唯一性仍是不可复制），因此这一点可能依旧达不到房子降价的结果；第二，开发商开始代替政府进行这种“囤货居奇”的勾当，自己从政府把地买了，但是却开始一点点开发——虽然有土地开发期限的限制，但是这一点仍然无法避免，而到这时问题就会变得更加严重，简直中国政府连队房产唯一的直接调控性手段——控制原料这一点也丧失了，到时甚至反而会使整个中国的房市更加失控和疯狂，而如果采用行政手段的话，大家是知道的，既达不到效果，也严重破坏市场经济的稳妥发展；第三，不单中国房子不会降价，反而可能会导致其它一些无比严重的社会问题，例如对中国城市规划和城市化进程的把控丧失了直接针对性，甚至把＝把控不好的话，中国的农耕用地也会一下子被抢占或瓜分一些，等等。

这样看来，在当钱中国的发展情况下，即便中国政府痛下了决心，不要房产这块肥肉，也不管什么65％了，从而释放出来更多的建设用地的话，那么后果将会更加严重，甚至是不堪设想。我相信，中国政府是绝不会这么傻，干这种百害而无一利的事情的。那么这么说，中国的房市就没救了吗？不是的。根据我对一个商品的价格与“人心”这架天平在市场经济中所起的作用的观察，再加上中国政府从表面上来说的积极介入，会使中国房市渐渐走上一个相对平稳健康的路线的。但是至于降价，则绝对没有可能，甚至连想都别想。只会出现的情况就是：如果涨块了，那么接下来一段时间就涨得慢一点或是暂时停滞不涨，但是要想把涨上去的价格再降下来，几乎连门都没有——你要中国的银行咋办？开发商咋办？剩下的产品咋卖？因为国家只是出台了几个小毛毛政策而已，中国的房客们就开始停滞不前了；而一旦降了价，那么中国的小老百姓们岂不是就会疯了，简直完全就不会在短时内考虑买房了，都开始坐以待毙了……这样，就只会导致中国的房产崩盘，金融发生经济危机（次贷危机，银行破产，倒闭）。情何以堪？想必以稳定求发展为核心的中国政府是死都不会干出来这种祸国殃民的傻事的。那么，关于房价是否会降这个问题算是彻底告以终结，答案就是简单明了的两个字：不会——而且怎么都不会。所以我的建议还是大家根据自己的经济情况，能买起的尽量买，真不行的再小区中租也行——因为不是说了，中国的商品房发展必将面临新一轮的洗牌，因为现在的房子质量或户型设计、小区规划等都太落伍了，但却如雨后春笋般……

李延涛于徐园2010年10月18日