风云房地产

衣食住行是生存不可或缺的要素，其中尤以食、住最为基本，普通百姓可以不讲求衣着考究，只要能御寒遮丑就行；对行的要求也很有限，有条件才出去走南闯北，一般百姓两点一线地工作、生活也就够了，这一线也大多不远，坐公车骑自行车或者走路都行，那生存基本要素也就剩下两个，一个是食，一个是住。

这两个方面是再不能少了，要活着总得有饭吃有房子住，饭好饭赖总要吃饱，住好住差住大住小，也总得有个安身之处，于是国家财政总会把眼睛盯在这两个方面，只要盯住其中之一，老百姓就谁也逃脱不了。

封建社会一般是盯在食上，最直接的就是粮食和食盐。粮食是地主囤积居奇，官商勾结控制价格，盐则一般由国家财政直接掌控。活着总要吃粮吃盐，那就谁都跑不掉。通过这种控制，国家可以全面掌控社会财富，想怎么敛财就怎么敛财，没有人能逃脱，毕竟百姓是国家最基本经济支柱，封建社会光盐税就曾经占到国家收入一半以上，这种盘剥可以想象是多么残酷。

社会发展到今天，人们生活水平普遍提高，食上已不好控制，毕竟温饱问题已经基本解决了。可国家财政还是需要钱，钱又从哪里来？一般财政税收总也有限，毕竟国民真富裕的人还少，普通百姓仍然是国家财政最基本来源，那就还要在基本生存要素上想办法，以此保证财政征收，那也就只剩下了住。

房地产价格近年迅速攀升，攀升速度之快让人瞠目！不用推得太远，20年前城市住房还有分配制，在一般城市上万元也能买房，但现在城市房子已是寸土寸金！从几百元一平米到数千元甚至过万元一平米，价格翻了几十倍。

这里面有通货膨胀因素，但通货膨胀肯定没这么多，去除其影响，城市房屋价格也起码上涨了10倍。这种势头直到现在都没有削减，前几日电视调查公布：一般城市房屋价格上涨速度仍在每月1％左右。

这里面就存在问题了，究竟是什么在推动城市房屋价格持续暴涨？市场价格浮动，一般取决于成本和供求关系，房地产市场这两个方面究竟发生了什么？原材料、劳动力价格是有上涨，这算得上部分原因，但显然还不是主要原因，那还有其它成本价格上涨，没错！答案也很简单，那就是城市地皮价格上涨太快，这是主要原因之一。还有其它原因？有！那就是市场供求关系。

近年来房地产价格暴涨，不但没有减少市场需求，反而刺激了需求进一步增长！以至这一态势更加严峻。房地产价格本就水涨船高，市场又进一步推波助澜，那涨势自然更加势不可挡了！这看起来违反市场规律，但透过表面就会发现，这一切都有必然因果，目前房地产市场已处于泡沫高峰。

我们先谈市场供求关系假象。房地产价格近年迅速暴涨，利益刺激使大量社会资金流入这个市场，一时间更加剧了这个市场繁荣。繁荣同时也带动了买方市场，许多人见买房置地有利可图，也把资金投入到房地产上，这些人看似消费者，但他们购房目的不是为用，而是投资或投机，结果直接扩张了买方市场。这又反过来刺激卖方市场，市场繁荣就这样被泡沫支撑起来，而且越堆越高。

这种繁荣显然是虚假的，但一切被投入的社会资本，都乐意维持这种虚假，因为这虚假背后隐藏着他们巨大利益！这种繁荣下开发商当然赚钱，与之相关的金融市场也赚钱，投资或投机买房的人也乐意这样，维持繁荣大家好像都是利益获得者。

投资者乐意看到投资升值，虽然这并不意味着他们真实获得这部分价值，投机者则直接想趁机捞上一把，他们根本不是买方，实质类同于那些房地产开发商，只是规模小又不涉足生产，只在流通领域，虚假繁荣就这样被创造出来，并被一切利益维护。

这种繁荣下还有一个更大利益获得者，那就是国家财政，原因开篇已经分析，国家财政首先靠卖地皮赚了钱，然后更从这种繁荣下获得巨大利益。开发商经营要纳税，金融资本流通国家财政也有利益，甚至在小股投资和投机中，国家财政也会有一定收益。当然还不止这些，只要维持这种市场繁荣，国家财政就能从每个买房人身上获益，如此也就控制了整个社会经济和财富。

人要活着总得要住房，那好！房子价格已经高上了天，动不动就是几十几百万，一般人一生能挣多少钱，挣多少钱才够买房，买了房又还能剩下多少？有钱人当然更得买房，那收入一大部分，也客观上等于上缴了国家财政，开发商等利益获得者是直接得利，但资金转来转去，最终还是国家财政得了大头儿。

这一市场有这么多利益者维护，更有国家财政在根本上支持，那一开始就迅速暴涨，并长期势头不减也就不足为怪了。尽管这种繁荣早已虚假，但国家财政在维护它，众多利益者也在维持它，剩下普通百姓被加裹着，不由自主就会卷入其中，而一旦购买也莫名其妙地成了其中利益者，也会糊里糊涂地跟着摇旗呐喊……

许多人都是这种被动投资者，或者类被动投资者，他们买房只为居住，缺乏理性却被潮流引诱，客观地成为这个“繁荣”市场中的一员或活广告。那些原本在城市有房子的，不参加买卖却也貌似“投资者”，他们什么都没做，脚下地产却在不断升值，有人一辈子都没挣多少钱，但因为脚下有房子，忽然有一天就发现自己原来也是个富翁！没用几个钱置办来的房子大大升值，转眼自己也趁个几十万甚至上百万了。

可是果真如此吗？房子就是房子，卖了再买也还是房子，真的卖了换成钱，那才算实现了价值，可那样一家老小住哪儿去？真实拥有的还只是房子，值多少钱都只是数字。当然也有因此发财的，比如拆迁占地，或者原来就有富裕房子的，那无论得到拆迁费还是租房子卖房子，他们也是真的赚了钱，不过那是同步性机遇，房市繁荣只是客观地使它成为机遇。还有倒卖房子的人也赚了钱，但那与房子本身无关，这与房地产开发商赚钱一样，不过是投资做生意，商品本身只是媒介。

那问题就是房子究竟价值几何，这根本上只决定于成本，那就是一些砖瓦木料、人工加平均产业利润，原则上地皮都不算。土地归国家所有，国家又是人民的，难道作为基本生存要素的住房占地也要百姓付钱吗？当然这要国家说了算。农村住房土地国家没有收钱，一点土地使用费也就是个意思，但城市改为商品房后，事实上国家就收了钱，而且收取的价格已相当昂贵，只不过中间经过房地产开发商，钱由开发商收取后转交，感觉上就只是开发商在收钱了。

不过就是把地皮钱也算作成本，那城市房子也贵不到哪里，开发商谋求高额利润，城市楼房越建越高，再多地皮钱分摊下去，一处一般房子成本也不会很大，估算一下全部成本又有多少呢？大概一平米也不过一千元。当然，地皮钱只能大概估算，不同地界可能有很大差别，但总之成本和售价要差得很多，城里房子也值不了那么多钱，大部分买房款都是市场虚空价格，它远远超过房屋实际价值。

可是基于前述诸多原因，城市房地产价格却一直暴涨，这事实上已经成为泡沫，一旦人们清醒过来，那房地产市场就可能迅速坍塌，终于与其所含成本价值相当。一旦这一状况变成现实，那结果将是灾难性的，它对房地产市场的冲击，不异于一场残酷经济危机。大部分房地产开发企业会面临破产，国家财政也将失去一项重要支柱来源，社会经济秩序也可能陷入混乱，还有许多严重后果更难以预料。

这种结果肯定有人已经想到，因此国家才会出台相关政策调整房地产市场，但是国家财政上在这上面利益攸关，政策本身及其力度也就难以预见。除国家财政利益外，开发商及更多利益者，也会维护这个虚假繁荣，那是他们利益所在，尤其开发商和相关金融市场，为了维护自身利益，甚至可能采取商业欺骗手段，比如前段时间曝光的开发商虚假卖房自买自卖行为，那事实上已经说明了市场潜在危机。

别看现在房地产市场价格还在暴涨，危机却已现端倪，如果不能有效控制，它终于都会爆发，即使国家财政仍然全力维持，那一天也将难以避免。正是国家财政因为利益驱动下的支持，房地产市场才会有这么长时间的繁荣，否则这个市场应该早就垮了，或者根本就繁荣不到这种程度。国家财政支持力究竟有多大？这无法预见，但起码现在还很大，要不然也就没有房地产市场继续暴涨的势头了。

城市边缘小产权房地产市场为什么被限制，那就是因为国家财政势力干预，那种房地产开发，显然从根本上损害了国家财政收入：收不到地皮钱。因为国家财政势力影响，以及众多利益者维护，房地产市场继续暴涨势头究竟还有多久？这种虚假繁荣还能维持多久？这些问题现在都无法预见。

不过有一点可以肯定，尽管房地产价格一路攀升，但如果排除通货膨胀可能造成的客观影响，一般城市房地产价格已进入颠峰，再涨空间不会太大了。这不用看别的，看看老百姓究竟还有多少钱，房地产价格已经到了怎样程度就可以判定，普通百姓一辈子挣的钱，终于也就能买一套房子了！那还可能涨到哪儿去？

事实上许多人已经在预支未来，尤其年轻人一般只能买期房，而且首付往往都需要父母资助，那之后二三十年都押给了房地产开发商，他们还有能力再置办其它吗？百姓购买力就是判断依据，其次还有现实需要制约。房子一般都可以传辈，现在城市家庭都是一个孩子居多，但一个家庭却一般都要准备出两套房子，到了“四二一”的时候，一对夫妻就要合到四处房产了，人们还需要那么多房子吗？

但现实地不少人却非常需要房，一个孩子大了也要结婚用房，眼前又该怎么办？一般人大概也只有选择买房。现实正要结婚用房的孩子正好很多，他们是上一个生育高峰出生的孩子们的孩子，这是现在房地产价格仍然居高不下，甚至还在暴涨的另一个原因。但现在买房将是最不划算的，价格高峰不说，买了房还可能成为“房奴”，说不好一辈子被套住，未来几十年辛辛苦苦，到头来就是还债买了处房子，房子真正属于自己时已经贬值。住房是生存最基本要素，这种人生是不是太可怜了？

真正需要买房的城里人，现在是进退维谷，居民一直觉得自己优于农民，可现在就难说了，农民可以自己批地盖房子，宅基地一般花不了多少钱，盖房子也就只需要成本，盖好盖差也全凭自己，起码有个住的地方没问题。可城里人呢？居民申请宅基地比登天还难，要住房就只能从开发商那里买，这一下子就被套得牢牢的。

可买不起又有什么办法？到农村去买？农村土地城里人没资格占用，买了房子最多也只能暂时居住，而且本身就不合法，说不定哪一天人家收回连补偿都没有。城里人到农村就成了弱势群体，人家找个理由就可以赶出去，这一点儿都不新鲜，可能性也非常大。看来只能在城里自己解决住房问题，那就只剩下两种可能，一个是买房，一个是租房，买不起房就只能租，租房滋味虽不好受，但除此别无选择。

买房可以一劳永逸，但现在房地产市场危机已现，真正需要买房人被那些利益人架着往套里钻，看似买房市场热闹拥挤，其实真正买房为用的人不很多，就算买得起，买了房只为有个安身之处，却要花费超出实际价值很多倍的代价，那不是很上当吗！这种市场虚假繁荣不可能永远维持，那到最后就亏大发了。

因此现在就该理性对待房地产市场，就消费者个人而言，我觉得现在能不买就不买，现实需要没有办法，那也要尽可能考虑其它方式，比如选择租房（这也可以去农村）。感觉上真是有点凄惨：无家可归、流离失所……可是没别的办法，否则就是吃亏上当！一生奋斗只置了一处房子，到头来那房子又不值几个钱了。当然有钱不在乎赔赚就可以直接买，但起码不要选择买期房，尤其要尽可能劝导孩子不要买，要充分了解将来作“房奴”有多凄惨，那还不如宁可终于没有房子。

不需要房子只投资的人，目前已不该再买房子，这种高峰上买了，将来房价回复到自身价值，那投资就会大大贬值，自己要那么多房子做什么？出租目前是可以有不少收入，但将来房子贬值，房租也会跟着减少。一辈子辛苦就落下几处房产，那房产又不值钱了，那这辈子究竟是在给谁干？投机买房的人也要慎重，明知现在已是房价高峰，为什么还要买进？只做短期投资还可以，但那需要精确形势判断和市场把握，千万不要砸在自己手里，那就是亏本生意了。

作为房地产开发商，我觉得也应该知道激流勇退，这一市场已是高峰，见好就收那是最明智选择，不如把这一市场让给那些目光短浅者，这种时候少不了资金流入，全身而退还比较容易。即使这个市场还能维持较长时间，社会资金蜂拥而入，也会有更多人分这杯羹，那终于利润会减少，市场稳定也不过只是平均利润，何况市场危机已现端倪！那还不是该拔腿的时候了？

与开发商们利益攸关的金融市场也是，利益不都是算出来的，一旦这个市场崩溃，可能放出去的钱都收不回来，那就真成了赔本赚吆喝。市场本身那些利益人也需要防范，但防范与否只在于自身，市场规律早晚会发生作用，到最后只是谁赚谁赔。

只有国家财政是绝对利益获得者，不管开发商赔赚，买出去的地皮钱是落下了，市场不垮当然更好，即使市场垮了，也只不过是税收上不来了，起码既得利益不受损失。但即使这样也不能更绝对，真的市场发生大崩盘，那影响的可能不只是税收，弄不好社会都可能发生混乱，结果难以预计。

光是税收损失也受不了，市场垮掉既得利益不受损失，可之后呢？地皮不好买了，税收再上不来，那国家财政将以什么为继？别说这一市场出现问题可能广泛波及其它市场，就是这一直接市场税收损失，大概一时也承受不了，要知道现在房地产市场税收，已占到财政收入很大部分，一旦失去这部分收入，许多地方财政会随即陷入困境。因此国家财政才不得不维持这种局面，但那也应该早做防范，要知道这一市场终归无法维持长久，哪怕国家财政全力以赴。

因此就需要预见性控制，起码要防止市场过热，最终无法避免大盘崩盘，再起码还要预先开发其它财政来源，免得事到临头措手不及。在开发其它财政来源上，我觉得更应该考虑针对富裕阶层，在平等和公正之间做在之中的公平，那本来就是社会基本职能，如此社会也才能稳定。

随着社会发展，国家财政不能永远只盯着普通百姓，倒是应该反过来，要尽可能从富人那里谋取财富，以此支持自身需要，并用来帮助底层贫困百姓，那样社会才算公平，社会也才能稳定。社会不能简单平等，也不能绝对公正，必须二者在之中地实现公平，以人为本才能构建社会和谐。

目前国家财政许多措施已在做这种努力，卓有成效的是新的农民政策，减免农业税就是个很得民心之举。农民原来种地要交税，现在不但不交税还有补贴，国家又稳定继而调整了粮食价格，这对农民都是非常实惠的利益。但城市平民也需要照顾，目前而言他们日子却更艰难了，首先住房就是个问题。

城市平民也要活着，那他们就得有房住，可不但房价居高不下，粮食又长了钱……粮食长钱熟食能不长钱？什么不关系到人，凡人就要吃饭，那还能有什么不长钱？给农民的优惠从哪里来？增加财政支出就必须财政来源，那或者通过税收转嫁或者通过通货膨胀。通过税收转嫁到了哪里？这只要看看哪些方面财政扩大了收入；通货膨胀事实上也是一种普遍性转嫁，那却一样存在客观方向性。

对通货膨胀不能简单否定，有点经济头脑的人就知道，通货膨胀是一种货币措施，弄好了还会有利于社会公平，保持轻微通货膨胀，甚至还有利于促进经济发展，但这一要注意调整方向，二要把握程度合理，否则两种好处都会变成坏处。只说通货膨胀是好事，那不是脑子进水就是别有用心。

通货膨胀过大会影响经济发展，造成社会秩序混乱且不用说，方向也不可小看，它直接关系到社会公平。高消费长钱还是基本生活要素长钱，那结果正好相反，前者等于客观上促进了社会公平，减轻了社会贫富两极分化，后者却可能加剧这种状况。目前无论通过税收转嫁还是通货膨胀，大概主要都转到了城市平民头上，富人需要住多少房？他们又能吃多少粮食？可是平民这两样都离不开，这是他们经济支出主要方面。

城市平民也是普通百姓，他们当不起太重负担，不过作为普通城市平民，目前也只能尽量理智消费。房子永远只是房子，想办法能有房子住就够了，甭管它值多少钱，值多少钱都得卖了才能算，自己住着就只是房子。我们原来是谁现在还是谁，不是房子长钱了我们就变成了大款。

需要房子当然可以买，但作为消费者要看值不值，值可以买不值就不买，买不值或者买不起都不妨想想其它办法，别糊里糊涂把一生都押在房子上，要知道人活着，可不只是为住房子。有些城市平民现实生存真的很窘迫，房子买不起，粮食又长钱，住和吃两个生存基本要素都不轻松，难怪有人嚷嚷着要“非转农”了。目前城市平民已是社会底层，其地位甚至还不及农民，为什么现在城管问题闹得不可开交？根本原因就是他们面对的是几乎走投无路的城市平民……

当然对于有钱人那就无所谓了，买房子起码也是置办固定资产，管它周期长短升值贬值呢？反正有的是钱，花出去就是支援了国家财政。我说的这些并不深奥，现实可能不少人比我更明白，但为什么没有人愿意道破天机？因为现实房地产市场太多了利益人，但更多的人也还是糊涂，这包括相关利益人，更包括许多普通老百姓。

这里分析了房地产市场最终走向，但我还是预测不了当前发展，这是因为现实人们消费还缺乏理性，相关利益人又极尽维护之力，更有国家财政在根本上支持，这种价格暴涨势头还会维持多久？最终是平稳过度还是激烈崩盘？这些我都说不好。说说就是说说，希望能引导社会理性消费，但读者具体怎么做我可负不了责，也许现在买房还能赚，可别因为这篇文章耽误了发财。

注：这篇文字作于2007年9月，转眼已进入2008年，一些统计数字表明，房地产市场已开始风云变色：成交量较大幅度滑坡、有些城市房价开始下跌，有人直言“拐点”，也有人不以为然，争论更多的是如何理解拐点，我倒觉得这种争论不参与也罢，免得受舆论误导陷身其中。不过个人预见：房地产市场短期甚至较长时期价格波动都不会很大，更大可能是有价无市……至于为什么，读者最好自己去想。